VermieterVerein e.V.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 286/22) seine Rechtsprechung zur Kündigung aus berechtigtem Interesse zwecks Betriebsbedarfs fortgeführt.  Kündigung zwecks Betriebsbedarfs möglich Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zu Wohnzwecken und zur Einrichtung von Kanzleiräumen. Das Urteil führt aus, dass zwar kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hinaus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwiegen solle. Allerdings weise der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine groß Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf. Daher sei dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte.  Kündigungssperre bei umgewandeltem Wohnraum auf diesen Fall nicht anwendbar Stehe die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a BGB im Raum, weil die Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben wurde, sei die ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall dennoch möglich.  Der Vorschrift liege keine Wertentscheidung dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell erschwert werden sollten. Der Gesetzgeber habe vielmehr den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung beschränkt. Fehlerhafte Angabe der Kündigungsfrist ohne Auswirkung Im konkreten Fall wurde die Kündigungsfrist fehlerhaft berechnet sowie in einem zweiten Kündigungsschreiben gar nicht benannt.  Das sei jedoch ohne Bedeutung. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung gehöre die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie sei in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB nicht umfasst. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte werde es regelmäßig dem erkennbaren Willen des kündigenden Vermieters entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beenden solle. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 30.04.2024 (Az. 30 C 196/23) entschieden, dass ein Kündigungsgrund auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetz  (KCanG) vorliegen kann, wenn der mietgemäße Gebrauch durch die Auswirkungen des Cannabiskonsum überschritten wird.  Das Urteil führt aus:  "Eine Störung des Hausfriedens ist im Übrigen aber auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetz – KCanG – grundsätzlich dann gegeben, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsum überschritten wird, da insofern dann zumindest ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine Störung des Hausfriedens in Betracht kommt. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Belästigung der Mitbewohner kann somit auch weiterhin eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht." >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bzw. die sog. Verwertungskündigung ist in der Praxis eher mit Unsicherheiten verbunden, da ein berechtigtes Interesse nur bei gleichzeitigem  Vorliegen von mehreren Voraussetzungen gegeben ist.   Das Amtsgericht Dachau hat mit Urteil vom 10.05.2024 (Az. 4 C 240/22) eine solche Kündigung als wirksam erachtet, wenn bei Verkauf im vermieteten Zustand ein Mindererlös von fast 27 Prozent anzunehmen ist.  Das Urteil führt wie folgt aus:  "Der von der Sachverständigen ermittelte Mindererlös von 432.000,00 Euro, mithin ca. 26,77%, ist auch als erheblich anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15% bis 20% anzusetzen ist. Dabei ist regelmäßig auch nicht auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters abzustellen, da der Nachteil – bezogen auf das konkrete Objekt – für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist, als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter.". >> Zum Volltext des Urteils >> Weitere Informationen zur Verwertungskündigung

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Im mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 114/22) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarf. Die Mieter widersprachen der Kündigung mit der Begründung, dass die Kündigung für sie eine besondere Härte darstelle, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation völlig unmöglich sei. Die Mieter erklärten auch, für den Fall des Auszugs einen Suizid konkret zu beabsichtigen. Vorinstanzen: Freier Wille der Mieter rechtfertigt keinen Härtefall Die beklagten Mieter wurden in den Vorinstanzen auch nach Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens zur Räumung verurteilt. Die Erwartung einer massiven Verschlechterung bis hin zu einer krankheitsbedingten Suizidabsicht sei nicht gegeben. Die Beklagten seien trotz der Erkrankungen nicht lebensmüde und hätten ihren grundsätzlichen Lebenswillen beteuert. Insofern stelle sich die Suizidankündigung als im Rahmen der freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust der Wohnung dar, mit der die Beklagten sich gegen die Räumungsverpflichtung zur Wehr setzten. Jedenfalls könne ein solcher frei gebildeter und nicht krankheitsbedingt entwickelter Wille bei der vorzunehmenden Abwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass ein Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen werde. BGH: Konkrete und sorgfältige Einzelfallabwägung Der Bundesgerichtshof teilt diese Entscheidung der Vorinstanzen jedoch nicht. Über die Sache sei daher neu zu verhandeln und zu entscheiden. Für die beklagten Mieter bedeute die Räumung der Wohnung eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Gericht führt aus, dass jedoch nur solche mit einem Umzug verbundenen Nachteile in Betracht kämen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben würden. Eine Härte könne vorliegend nicht mit dem Argument verneint werden, dass die Suizidankündigung auf einen frei gebildeten Willen der beklagten Mieter beruhe. Eine solche Sichtweise werde dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. Schutzpflicht des Staates bei Suizidankündigung Der Staat habe vielmehr die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Es sei stets eine umfassende Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmen. Die alleine an den frei gebildeten Willen der Beklagten anknüpfende Sichtweise berücksichtige den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der beklagten Mieter alleine von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht werde. Insgesamt gelte: Die Abwägung der gegenläufigen Interessen habe stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei sei es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters oder des Mieters von vornherein – kategorisch – ein größeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite. Aber es gelte auch: Die Fortsetzung wegen Widerspruchs sei nach der gesetzlichen Bestimmung – im Regelfall – nur auf bestimmte Zeit auszusprechen.  >> Zum Volltext des Urteils >> Auch interessant: BGH, Härtefallwiderspruch nach Kündigung bei Suizidgefahr, Urteil vom 26.10.2022

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